第1位:現金·預貯金等

新しい町

南大沢駅近くに機構の大規模賃貸住宅シティハイツ南大沢がある。一九八五年頃から管理開始された団地で、住戸面積が九七·九八平方メトルだと家賃は一三万一二〇○y一四万0四00円が設定されている。また、隣接して一九八111年に分譲された都公社の団地グリーメゾン南大沢があり、その中古物件に九九·九四平方グリーンメゾンの中古は110万円/平方メートルから一九三0万円の出物がある。
メートル·二五万円/平方メートル程度で売却希望が出されているが、おそらく取り引き価格は110万円¥平方メートル程で成立していると思われる。これらの状況から、中古物件を購入した場合には一九三0万円+仲介手数料を加えても11000万円弱であり、多少の金利上昇があるとしても分譲住宅を購二五年ローンを想定すると、入した方が支払総額は少ないという状況がある。
駅勢圏は同じだがもちろん新築物件も多く、少し離れると九二平方メートル·二七00万円という物件がある。最長の三五年ローンを想定すると家賃より負担は少ない。
こうした現状に対して公的賃貸住宅家賃をむやみに低下させるのも困難な背景もある。

都市

機構の場合、区画整理区域に民間の賃貸住宅を供給した責任もある。その家賃とのバランスの問題もあるだろう。新規分譲用地を購入した民間ディベまた民業圧迫という社会的な批判、営業的に判断する必要があるなど、下げるに下げられない理由がぁロッパーに対する遠慮も、るかもしれない。だから外部から評論家めいたコメントは避けるべきであろう。

しかし、公的賃貸住宅の大規模な空き家の発生は、多摩ニュータウン全体にとっても大問題であり、最終的には他の居住者にも影響し、安全性やコミュニティの崩壊など居住環境の悪化に結びつくものでもある今後の空き家状況の変化に対しては追随調査を必要とするが、基本的には人口減少時代に入った中で、如何に多摩ニュータウンが魅力的で人を呼べる都市であるかに掛かっており、まさにホットスポットであり続けることで空き家の発生も必然的に埋まっていき、安全性や生活環境の保全も連動していく。
従って、現実に発生している空き家問題については、その発生を軽減する方策と共に多摩ニュータウンを魅力的な都市に育て上げることが求められていると考えることが大切であろう。それは多摩ニュータウンの居住者の問題でもあるが、賃貸住宅の家世の中はすでに都市間競争が始まっている主である東京都や公社、都市機構の問題でもある。

働かなくても稼げるのだから。多摩ニュータウンの住み続けられない世帯納得できる費用で住み続けられる住宅が不足し持ち家居住者にしても借家居住者にしても、ていることが、たとえばエレベータ多摩ニュータウンに住み続けることを困難にしている。
のない階段タイプの住棟では、一階であっても階段の上り下りが必要で、車いすでは生活できないし、タウンハウスでは浴室が二階にある場合など改造が必要になり、マンション建て替えと同様に大変な手続きが必要になる。また、多摩ニュータウンでは丘陵を開発したことでアップダウンが大きく、歩車分離が整っていると言っても段差の多さに車いすなどは対応しにくい。
とりわけ歩行者専用道路からバスに乗ろうと隣接の幹線道路へ移動するのに本当はエレベターが欲しい程の段差を下りなければならない現状がある。集合住宅の多い多摩ニュータウンでは経済的にも負担が続く。
マンションの管理費や積立金は生涯続く支出で、年金生活の高齢者には多額な出費となる。家族が少なくなり単身になっとしてもファミリー用に作られた広い住戸を縮めることは出来ず、管理費や修繕費も将来に渡って死ぬほで支払い続けることになる。持ち家だからといって将来とも倹約して住み続けられるという時代ではなくなった。

同様に狭い敷地の戸建て住宅では二世帯同居は困難で、戸建て住宅だから子供世帯と一緒に世代を越えて共生できるという状況でもない。高齢化し体力も弱ってくると、階段の上り下りはきついし、庭の手入れも大変だ一方、借家世帯も一向に空きのない公営住宅に日々の生活不安を解消する手だてもなく、安価なアパートなどで我慢を強いられる高齢単身世帯。
毎日が戦争状態の子育て家族は、階下に響く子供の足音を気にして、静かにしなさい元気に走り回る子供にの連呼に明け暮れるもっと自由にのびのびと育てたいと思っても許されないのが現状の住まいの状況だ住まいの問題は一様ではない。
住宅需要実態調査では継続的に住宅のニーズ調査を実施しているが、住宅への不満は相変わらず高い比率であり、依然として不満が減らないのは、住宅に求めている要求が多様なこととライフステージに適した住まいと現状とのミスマッチが原因で

あるようだ。
住まいの環境整備が整ってきて、住宅の質も改善されていることから、次第に満足度も高くなってはいるのだが、人によっては広さや質が住まいのニーズの全てでは無いことを住宅需要調査は物語っている。洋服は身体の成長変化に合わせて合ったものをデザインやコンセプトを吟味して購入して着るが、住まいは簡単ではない。

法的には贈与が成立していない

路線価で評価するしかありません

もし死んだら……
とりわけ持ち家世帯にとって住み替えは容易ではなく、増築や改築もそう簡単ではない。最近の住宅は戸建てにしても建て売りなどは容積率一杯に建ててお従って増築そのものが難しい場合があるし、り、法的に余裕のない作りをしている。もちろんマンションの場合はさらに難しい。そこで不満が残ることになる。全国の住宅需要状況と比較すると多摩ニュータウンはどのように評価されているのか、こうした地域に絞ったニーズ調査はない。
住宅需要実態調査は都道府県、自治体単位での集計をベースにしているため、多摩ニュータウンのニーズが掴みきれないのだ。特に多摩ニュータウンエリアは四市に跨っていることと、各市域に占める割合もまちまちであることから、ここでも情報の集約が難しく土地利用が周辺と明確に異なっているにも係わらず、地区内の情報が掴みきれない背景がある。
進めているコーポラティブ住宅事業の応募者の背景を見ても、現在、多摩ニュータウン独特の特徴が見え隠れしているのだが、統計的なものではないため広く情報を共有できない状況である。
こうした調査には費用が掛かり簡単にできないのが残念だが、東京都や地域の大学などの研究組織が協力して調査をするなど、定期的な情報収集が必要だと思う。できる限り情報は客観的でありたいと思うが、現状では裏付けとなるデータがないため、ここでは想定できる限りの多摩ニュータウンの住まいに対する不満や不備について整理すること従って、内容的には恣意的であることをお許しいただきたい。とする。

また多摩ニュータウンの居住継続困難世帯を明らかにすることによって、多摩ニュータウンにふさわしい住宅施策をこれにより多摩ニュータウン内での真の住宅困窮者はどこにいるの提案できると考えている。具体的な施策に結びつけることを試みてみる。かを探り、内容については全国どこにでも同様な問題を抱えている項目もあるし、多摩ニュータウンに特徴的な課題もある。
また、ここに書き出した以外の問題提起や課題が他にもあると思うが問題課題のご指摘については読者の方々に、さらに付け加えていただきたい。

問題を共通の課題としてこそ解決の道も開かれるのだから、多くの方々の協力をお願いする。次に一覧表を示すが、その項目ごとに読者の目で気づかれたことを書き加えていただければ幸いである。

問題解決の提案以上の問題課題の整理を受けて、施策提案を試みるのだがその施策は行政が推進するべき施策もあるが、むしろ住民自身で解決できる施策を多く盛り込んでいる。
これは、縮小経済下では資金力のない行政頼みは余計に解決を遅らせ、人々の生活をむやみに混乱させる結果になると考えているからに他ならない。
自らやれることは進んでやろうというのがスタンスである特に多摩ニュータウンには、他の地域に比較して大量の不燃ストックが蓄積している。これは都市防災の観点からも貴重な財産であり、これらの活用の域を拡大することで多様な居住サービスが生まれる可能性を持っている。
また、大規模災害時の類焼火災や避難などの環境整備についても高い安全性を確保している環境であり、周辺の市街地からも都市防災上安全な地域として独立したエリアを形成している。また、緑地や都市公園というオープンスペースの豊かさ、福祉施設などの都市施設の充実も際だっており、教育施設、多摩ニュータウンは日本のニュータウンの中でも最大で、完成度も比較的高い。

検認の申立て予測されている地震災害を前に、広範囲の防災都市としての多摩ニュータウンの存在価値は大きいこうした多摩ニュータウンに住み続けたいとする居住者の意志を、最大限に可能にする住宅整備のあり方が求められている。とりわけ、高齢者やその予備軍には継続居住の問題は緊急課また人口の減少などで財政の逼迫が予想される多摩市にとってもまた大きな課題で題である。その為には今後も多摩ニュータウンがホットスポットで在り続けるための、ある。これまでの施策にはない新しい提案が必要になってくる。
既存ストックを活用した新たな住まいその方法としては新規に供給する住宅のみではなく、方や改善の方法、既存団地居住者が自ら係わる住まいづくりや住まい方の提案など、多様な展開が望まれるだろう。

とりわけ、今後の活力ある多摩ニュータウンを実現するためには、居住ニーズに柔軟に対応することにより、空き家を生まない都市であり続けることが必要であるこうした状況を生み出す新たな施策に結びつく方法について以下に提案するしかし例記したものは施策の全てではなく、前述の問題提起に新たな項目が増えた場合には解決すべき項目も付加することが必要になる。
また、施策提案の基本は多摩ニュータウン居住者自身が考え、折から国の住地域の専門家と共に育んでいく壮大な事業であると考えている。宅行政に関する方針は、補助金から交付金これまでのへ変わり、地方自治体の裁量などが盛り込まれ地域力の発揮できる施策として位置づけられている。

こうした制度を活用して、多摩ニュータウン全体の総合的な住宅政策の立案に向けての検討が可能になっている。こうした環境が整った中で、多摩ニュータウンが四市に跨ったエリアであることを前提にし四市の部分的な市街地や居住者の問題であるとの認識から、四市の市民と行政、その他として公社などの大地主と地権者など関係者が集まった「(仮称)多摩ニュータウ東京都、都市機構、の設立が必要になるであろう。

必然的にこれらをとりまとめる役ン地域住宅計画策定協議会」割として、現状では多摩市が中心的な役割を担うことになるが、市域を越えた施策を展開できる権限を持った組織づくりも必要になる。

預貯金等の名義変更=贈与

農耕型不動産ビジネスとヘッドリース事業

というのも、東京都は多摩ニュータウンを把握するものの、多摩ニュータウンのみに重点的他の地域との平等を欠くため特定の施策の展開は難しく、な施策の展開は、八王子市や町田市にあっては市域のほんの一部であることで、やはり多摩ニュータウンエリアのみの施策の展開

は困難であろう。また、稲城市に於いては都市機構の主導的な開発によって市街地が形成され今後も都市機構の用地をベースに民間開発が進んでいくことから、行政が主導的な立場になりにくい要素があると思われる。こうした事情により、やはり多摩市が主導的な立場で多摩ニュータウン政策を策定することが必然的であると考えられるが、多摩市にその覚悟があるかはわからない。

一方、国では交付金化の改革として平成一六年度から地域の特性を活かしたまちづくりを推まちづくり交付金を創設し、進するために市民の提案も受け入れる都市計画を法的にも充地域住宅政策交付金実させた。それに加えての制度化は多摩ニュータウンのまちづくりをこれらの事業を行政と市民が協力して組み上げる時代が来進める上で重要な位置づけとなる。

ていることを広く認知し、新たな多摩ニュータウンの循環を創造していく礎として活用するとが肝要であるこのように、国レベルでも行政レベルでも地域の住宅計画を再編しようとの動きがある中でまずは市民レベ»で実行できる施策を展開しようという活動が必要で、その為のヒントとなる施策を以下に著し。具体的に展開したいと考えている。
というのも行政の計画は早くても11年三年と遅れるのが常であるからだし、行政計画は殆どの場合、計画止まりで実践されることは多摩ニュータウンの居住者は待てない。少ない。日々年齢を加えているのだから、そこに住む市民が係わらなければ前に進まないのだ。以下に居住者支援の提案を列記する。

住まいを守り生み出す実践的行動計画

永山ハウス(仮称)の挑戦住まいが不足している場合には住まいを補うことが必要になる。永山ハウス(仮称)は地域で求められている住まいを新規に供給するプロジェクトである多摩ニュータウンの住宅供給は新住法の縛りもあり、資力信用のある者のみが土地を購入できるという基準があり、小さな企業が事業化を進めるには条件が厳しい。従って、比較的中堅から大手のディベロッパーやハウスメーカーが事業参加してきた。
その結果、比較的小さな敷地は利用がされないまま残ってきた。ところが、こうした規模の土地はグループでの住まいづくりなどの用地としては利用しやすく、コーポラティブ住宅を建設するには好都合であるこうした土地を活用した住宅づくり、とりわけ地域に求められているのに供給がなそこで、い住宅を造ろうと考えたのが「永山ハウスの発案だった。

(仮称)」先に紹介した八王子市域でのコーポラティブ住宅を進めていた時、そこに参加していた初老のご夫婦が、最終的に入居できない理由としたのが、住み慣れた地域で住み続けたいという気持ちだった。多摩市の市民だったご夫妻は日頃から地元のテニス仲間や近隣の方々との活動を多摩市から八王子市の市境を越えられなかったのは地域に根ざしている楽しみにされていた。

連戦連勝からに他ならない。同じ多摩ニュータウンでも多摩市から八王子市への移動は精神的にも大きなギャップがあったに違いない。多摩市内にコーポラティブ住宅を造ろうそれを切っ掛けに、という思いに至ったのだ。八王子市域と異なり多摩市域は開発も古く、高齢者も多い。とりわけ階段型の住棟が多く高齢者には住み続けられない環境であることが判っていたので、高齢者向けのバリアフリー住宅を利便性の高い地区で供給したいと考えていた。
その時に懇意にしていた都市機構の方から計画地となる土地情報を得たのである。永山駅から徒歩三分の地は高齢者が住むにはもってこいで、近隣センター用地として位置づけられていたことから地域施設を併設する条件は必要だったが、かえってそれが1階の賃貸利用の発想を呼び起こした。
一階の賃貸収入を管理費や修繕積立金に活用しようというものであるマンション管理組合が駐車場料金を修繕費に活用することは一般的であるが、同様な観点から様々な副収入を得ることがある。
例えばマンションの屋上などでの看板貸し利用、集会所の学習塾などへの貸し室利用、共有の賃貸住戸を所有して賃貸経営することも可能である。
こうした不動産経営などは、マンションの管理組合運営を助けることになることから、管理組合の経営手腕により多様な展開が可能になる永山ハウス(仮称)での賃貸経営は1階のフロアを店舗や事務所へ利用するものである一般的に店舗などの内装は入居者が造作するので、家主はスケルトンで賃貸することになりその為に建設費は比較的少なく済む。

インフィル工事を借り主が行うために、退去時の解体などを予測して保証金を設定することができ、さらに家賃も店舗は住宅に比較して高く設定することができる。こうした商習慣から、家主にとっては、商業施設や業務施設として賃貸できる場所であれば、経営的にも有利になる。
「永山ハウスの場合は、二階以上の所有者がスケルトン部分の建設費を負担するが(仮称)」長期に渡って家賃収入が得られるということと、駅に近い場所であることから家賃相場が高く

なるという面で賃貸効果があると考えられる。

永山ハウス(仮称)の取り組みについては平成一六年度と一七年度の二カ年に渡ってハウジングアンドコミュニティ財団の助成金を受けることが出来たのも、こうした実践的な活動に評価をいただいた結果だと認識している。このように新しい住まいの提案には、これまでの常識を一新する考え方が伴うことになる地域で求められているものは、地域には無いものだから、それまで必然的に生まれてこなかっ新たなアイディアや試みが必要になる。たものを生み出すという点では、すなわち「住まいをという意味にはこうした常識を覆す内容が隠されており、事業そのものに新規性が加わ補う」る必要がある。プロ集団の力の見せ所でもある。
団地管理組合の賃貸住宅経営の提案住まいを補う事業に、今ひとつ提案がある。地域に定住して住むことを支援する為に、賃貸住宅を建設する提案である。建設するのは団地の管理組合で、居住者の高齢化に対応した住み替え住宅の整備である。高齢化が進んでいる階段型の中層団地では、住み続けたくても住み続けられない理由がある。

そこで団地内の余剰地に賃貸マンションを建設して、高齢者世帯住み移って頂こうという作戦である多摩ニュータウン開発初期の住宅団地の敷地は広く、建坪率も10パーセント台、容積率も五0パーセントほどで開発に余裕のある土地利用で、建て増しなどの余地がある団地が多いこうした団地の多くは、そこに居住する世帯が高齢化している場合が多く、しかも階段タイプのエレベーターのない住棟であるため、住み続けられないという状況がある。
一概に言えないが