多摩ニュータウンの暮らしを解く

依頼主の希望で作業日は10日間

る中に、また、出来れば排気ガスを出さないバリアフリーな路面電車を通すなど、環境改善のシステムを普及させるためにも多摩ニュータウン全体に対する施策を司る機関がやはり必要になる基盤整備は多摩ニュータウンの宝日本の都市計画は、拡大し続ける市街地に基盤整備が追いかける歴史だったと言って良い道路がない、公園がない、施設がないとナイナイヅクシの市街地に道路を、公園を、施設をとイタチごっこのように追いかけるのが都市計画の仕事だったように思う。
時には地主の協力を得たり、法律を元に買収をしたり、大規模な区画整理で生み出したりと、試行錯誤を繰り返し基盤整備を進めてきた歴史がある。しかし、その進行は遅々として歩まないし、未だに都市の幹線はブツブツと切れている。それが多摩ニュータウンにはない。最初から都市を造る為に山林や農地、そして宅地を買い上げてしまった。山を削り谷を埋め新しい住宅地を丘陵部に造成した。

地代代わりの代替え地を谷部に配置し、道路を通すのに地主との交渉はない。描いたとおりに道はできる。理想的な公園の配置も思い通りの施設整備もできた。この計画を担った当時の都市機構の技術者は燃えに燃えたであろうことは想像に難くない。

技術屋からすると冥利に尽きると行っても良いくらいだしかし、その多摩ニュータウンが計画から三〇年も経たない内に、学校の統合と廃校、商店街の閉鎖、少子高齢化の余波での悪評の数々。勇んで計画したプランナーも心の底で「ひょっと思ったかもしれない。実は多摩ニュータウンの失敗を学んで港北ニュータウとしたら……」ンは新住法を適用しなかったと聞く。新住法があまりに大上段に構える計画であり、柔軟に土地利用を進めることに無理があるという判断のようだ。
こうした計画の判断ミスはありがちだと思うが、どちらが正解かはわからないこれから五○年後、100年後の状況を考えた場合、意外と多摩ニュータウンに軍配が上がるかもしれない。ニュータウン開発は基盤整備の方法の選択で、その手法が決まる。多摩ニュータウンでは新住法が用いられた。港北ニュータウンでは土地区画整理法が採用された。
その結果がわ一方、土地利用の自由度を高めるためには区画整理が便利であったしかるのは次世代の人々である。民間の資金力を導入する開発手法も容易に採用できた。
しかし、市街地の姿は開発の容易さや自由度で決定するものではなく、都市の持つ基盤整備の善し悪しで評価されると考えられる。イギリスの田園都市レッチワースは計画から100年を迎えて、今なお当時の姿を見せている。100年前の木造建物も健在である。

第1位:現金·預貯金等住み続けるための修復を繰り返し、良好な環境を維

持しているレッチワースは低層の住宅地であるが、長きに渡って人々に愛され続け、魅力的な住宅市街地として生き続けている。イギリスにはこうした住宅地が多く残されていて、住み続けることで住まいを維持しアイデンティティのあるまちづくりを進めているように思う。
団地管理組合は大地主ヘクタール単位の土地に建つ団地群建ペイ率10パーセント台の団地、平置き駐車場が一00パーセントの余裕緑も豊かに育っていのある敷地にはる、ゆったりとした土地利用の団地が多摩ニュータウンにはある。
低密度でコストのかからない、維持管理が容易な住宅市街地がある。その団地群が永山駅と多摩センター駅を利用する圏域に広がっている。とりわけ、初期の団地では容積率五〇パーセント前後という団地がある。

一九七七年昭和五二年くらいまでは低密度で計画されており、以降バブル経済の始まりまでに少し容積率もアップし、七五パーセント程度が標準になり、バブルに入ってからは鰻登りになり一00パーセントを超えることは当たり前、最近の民間開発では一五○パーセントを遙かに超え三00パーセントの開発も登場した。

最近開発された団地やマンションで容積率を使い切っていることもあり、戸数増の建替を進めることはできないであろう。は、将来の住宅需要から想定すると住宅価格の下落は必至で、土地資産の運用による建替は困難というより、不可能であろう。しかし、多摩ニュータウン開発当初に建設された大規模団地の敷地にはゆとりがあり、展開可能である。

再生や建替などの施策も比較的、こうした条件の整った団地が多摩ニュータウンにあることは多摩ニュータウンの財産でもある。しかも、それらの団地は特定の事業者のものではなく管理組合の土地である。

つまり、権利者みんなの意志で土地活用が可能になるものでもある。

現在、建替を検討している諏訪団地は敷地面積六四ヘクタール、住戸数六四〇戸、戸当たり四八平方メートルの住宅面積、五階建ての住宅団地である。建替をするのに、住戸面積を二倍の九六平方メートルにして五階建てで配置しても充分、計画できる敷地の広さである。高層住宅を建てるのではなく、既存の斜面地形を利用したスローブを利用したアプローチでバリアフリー住宅を整備することも可能である。

むやみにエレベーターを使ぅのではなく、自然の地形を活用することで維持管理費が少なく、経済的に住み続けることが容易な住宅地とすることができる。見方を変えると多摩ニュータウン開発団地の管理組合は大地主である。大げさにいうと宅地の細分化を抑制し、あるいは宅地を統合して管理する地権者である。また、修繕積立金という管理組合、自らが街を作ることを意識したとき、資金力もある。
主体的にまちづくりに参加することができる。団地所有者の組合員が構成する団体であることは、目先の金銭にとらわれな組織的なまちづくりを進めるには最適な集団でもある。
これまで、マンションや団地居住者は与えられた環境や建物を受動的に受け止め、団体としての環境改善や住まいの改善には余り関心を持たないで来たように思う。自らの住環境に声を

出すことには関心がなかった人も多いだろう。団地やマンションを取り巻く環境や土地利用のあり方について、自分たちが関われるとは思わないで過ごしていたはずだ。

しかし、一端、白らが管理組合の役員となったときには、大地主、大家主であることに気づくことができるマンションや団地が織りなす街は、建設後少なくとも100年の歴史を紡ぐことになるのだから、うっかり時代の策謀に動揺されることなく、しっかりとしたスタンスで自らの資産を将来に渡って活用できる社会資産に育てていく計画を進めていただきたい。

酉国立中村ビル

私の生活のために資産を残してよ

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資産は人の命より長必ず後世に繋ぐ貴重な財産だから大切にしつつ、く利用でき、有効な活用を進めていただきたい。今の人は100年後には居ないのだから市民が守る都市の資産学校など、公共施設というものについて、殆どの市民の意識はお役所で守る道路、公園、そのことで、役所がやってくれないものと決めている。自らの発言はという他力本願な実は、公共施設の管理は本来市民が行うことになっていて、市役所言葉になる。
代理人をと定めて管理させているという図式であり、役所に市民がお願いすることではないことをまず最初に気づかなければ都市の資産を市民が守ることはできない。役人が市民である場合もあるが、他から通ってきている人もおり、市民と同一の立場ではないことをまず理解すべきであり、市民の代理人として役所(役人)に委任しているに他ならない。
日本の場合、江戸時代から御上おかみがいて、の下に役人(武士)その下に市民がいたという構図が未だにDNAの中に潜んでいて抜け出せないでいる。
農·工·商役所(役人)は市民の代理人であるということを意識して行動することが必要だ。

役所の中核は議会である。市民による議員や市長の選任は重要な市政への参加意志であり行為である。市民として自らの代理人を選ぶのであるから、運命を託す人材を積極的に選定することは当然である。時には市民の代表として議会にでる覚悟のある人材もまちづくりには必要市民が議会に参加することで地域への係わりの範囲を広げ、になる。さらに地域への参加で白主性を高めることになる。このように都市の資産は市民が守るのである。
市民にこうした意識が育てばまちづくりは容易に進む。街のゴミ拾いに始まり、地域の落書き消し、駐車違反の取り締まりや防犯対策など市民がやる仕事は沢山ある。マンション管理組合も共有の財産管理に止まらないで住み続けるための住宅内の維持管理サポートも役割として担える部分だ。

水道の水漏れ修理、インターガスボイラーの購入支援などマンションならではの共ンの取替、ガスコンロや換気扇の交換、通部品を共同購入することも喜ばれる仕事だ安全対策としては防犯のための鍵の交換や高齢者等の一人暮らし世帯への声がけ、定期的なイベントによるコミュニティの醸成、団地内で高まるコミュニティ活動への支援など、結果的に管理組合の資産管理の目的に結びつくことは多様である。

こうした活動に多くの組合員を巻き込んで役割分担を促していくことが、良質なまちづくりを押し進めるための第一歩であるマンション管理は都市の管理に繋がるものである。個々の思いが大きな動きに結びつき、街は活性化していく。そのことで街に人が集まり、持続可能な都市になっていく。その為の管理組合のあり方を見出していくことを考えてみよう。

たとえば、多摩ニュータウン全体の管理組合が結集して協同組合を結成するとしよう。資力

信用のある組織が結集した組織は大きな力を持つに違いない。団地保険や地震保険、各種組合各種慰安サービスなど多様な活動が可能になる。員に向けたサービス、団地管理の支援、個々の管理組合だけでは実現できなかった多くのメリットが生まれる可能性を持っている。
組織化ができることで政治的な力も発揮することができ、発言権も強くなる。
ある種の圧力団体となることは好ましくはないが、市民が責任を持って都市を守っていく意識を高め、実質的に行動できる環境が生まれることは確かであろう。
連戦連勝資産の流動化縮小経済下では膨れすぎた資産価格は下落していくが、資産価値は利用価値として評価されこれまでの不動産評価とは別のシステムが台頭するようになる。米国や欧州にあるシステムと同様な利用価値が資産評価のベースとなる時代が来る。建物を建て替えることの費用よりも中古住宅を選択して改修する方が、自らの住み良い住まいを調達するのに容易な時代に入る。
とりわけ多摩ニュータウンのように不燃ストックが集積している環境では、不動産の流動化個々のマンション管理組合の管理状況が評価され、はさらに進み、地域の生活利便施設の運営状況や、景観やコミュニティといったソフトの部分などがマンション価格評価の基本になってくる多摩ニュータウン内部でも人気不人気の地区選びや、また、団地相互を比較しての選択も生まれ、魅力的な地区の人気のある団地は評価が高く、だめな地区で嫌われる団地は評価が落ちるという、はっきりとした構図が現れる。
当然、住戸の評価にも及び、使いやすい間取りは価値を上げるし、使いにくい間取りは価値を下げることになる現状でも魅力ある団地と魅力に劣る団地の区別は付きそうだが、縮小経済下ではさらに選別に拍車が掛かる。修繕積立金の額や管理体制の状況、管理組合の活動状況、団地居住者の社会必ずしも見た目では判断できない評価が指標に現れる。

背景など、たとえば見かけ上はゆっリとした景観のタウンハウス団地では、浴室が11階にあり高齢化する中で改造もおぼつかずバブル経済下で広すぎる住宅を住み続けることに不安になっている場合は評価が低い。
また、購入した世帯が多くを占めるマンションでは、金銭的にも余裕が少なく、建物の改修などに資金投資ができないことから、計画的な修繕もできなくなり、建物の寿命も短くなって、結果として資産価値が下がる最近の高層マンションの管理組合の場合を想定すれば、管理費用の増大から機械管理で人件犯罪が増え防犯対策に費用をかければ掛ける程コミュニティが費を削減するなどした場合に、疎遠になり、その場合に密かに賊が孤立した生活を余儀なくされるようになるとも思われる。
侵入しても居住者は気づかず犯罪が起こる可能性が高いし孤独死などが現実の問題になると評こうしたマンションは管理会社に依存する管理であることか判を落としてしまうことになる。

ら、何かにつけて経費が嵩み、次第に管理費が高くなり、資金力のない世帯は住み続けられないことになるこれらはあくまでも想定ではあるが、多摩ニュータウンの不動産は時代と共に価値基準を変化させ流動化するが、その中で良好な資産として残るのは何かを見定めることが必要である安易な住宅選びは大きな失敗を招く恐れがある。
とりわけ現状の新築マンション選びは危険という気さえする。選択の時代に入り、個性や独自性などの差別化が資産価値の評価を生む時代

家賃よりローンの支払いが少ない家族数の最大の住宅規模新築物件に入るのである。

低金利長期ローンという住宅を購入しやすい条件が並ぶが、住まいはいずれ余ってくること金利が上昇してもローンが支払える範囲で中を受け止め、家族数の最小の時に合わせて出来る限り短期間で返済可能な住宅を購入することをお勧めしたい。

古物件を見定めて多摩ニュータウンには、そうした良質なストックがあり、世代の循環も進んでいることから、市場価格としてこなれた中古物件を購入して、内装などに手を加えて住まいを造ることをお勧めする。あなたにとって確実性のある選択をしていただきたい。

コミュニティ活動の仕掛け

多摩ニュータウンの地域活動私は多摩ニュータウンで幾つかの活動に参加している。現在の立場としては「多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議」の理事長ではあるが、幾つかのま他の活動にも加わっており、ち育てグループ、地域通貨や福祉活動の応援団も担っている。
実業としても地域のマンション管理組合支援や自ら居住している団地の管理組合支援を行っており、比較的地域活動に参加していると思っている。

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地域活動に係わる他のメンバーから見れば大したことこうした活動は、ではなく、より多くのコミュニティ活動に参加している人がいるのは、多摩ニュータウン居住者の特徴でもある。多摩ニュータウン内には地域で活動する組織が多くあり、多摩市では平成一六年九月段階で任意団体一八団体が登録されているが実態はさらに多く、特定非営利活動法人二三団体、任意団体についてはおそらく登録団体の三倍はあると思われる。
こうした活動の原点にあるのは、多摩ニュータウンが子育てファミリーや高齢者の集中などに対して十分な対応がないことや、多摩ニュータウンでの生活問題が見えやすい環境である事などから、生活問題をテーマにしたコミュニティが生まれやすい環境にあることが、地域活動活発化の背景にあるように思う。

開発されて三五年ほどであるから、最初に多摩ニュータウンには都心部への働き手が多く、引退したとしてもまだま三0代の世代もその多くが五0代から六〇代になり、入居した二また、その為に多くのサークルが誕生している。

定年後だ元気で、地域活動などに積極的で、退職後の二〇年、二五年という第二の人生の年代は生涯会社に埋没するという世代ではなく、また、退職すれば仕事は退職金もそれなりにあるし年金も充実しているはずである。がある。スポーツに旅行に山歩きにと会社人間だった垢を人生を謳歌するという世代でもある。忘れ、その中には多摩ニュータウンの中で農業を楽しんだり炭焼き落とすように人生を作り始める。人は独りでは生きてをしたりと里山活動に勤しむ人もいるしA地域活動に目覚める人もいる。どこかで人との係わりをいけない動物である。一人で山登りをしても一人で釣りに行っても、人生八○年、後半の二〇年の充実した時間を過ごすことになる。
持って趣味を楽しむと共に、人生は長い、自らの自己実現の活動を見つけて後半の人生の目標を定めたいと思うようになるどこかに古里の面影多摩ニュータウンの環境は多くの関わりを与えてくれる。
そんな時に、山好きにも関われる野趣溢れた楽しみ炭焼きや山仕事を楽しむ里山活動の他、を残しており、また公共のプールもテニスコートも充実してお農作業にも参画できる場があり、もあり、退職後を楽しむネタ探しには充分な環大学などのカルチャースクールも盛りだくさんである。
家賃よりローンの支払いが少ない境がある因習も風習もな伝統のない地縁社会、こうした多様な活動も仲間を募れば同好の志は多く、全員が転入者であり、多様ない地域社会では同一価値観で仲間を見つけることは容易である。しかも同一世代の集中して集社会性を持ってはいるがベッドタウンに居を求めた同士であり、皆が過去のしがらみのない地域縁の関係だから、コミュニまった地域であればこそであり、ティも作りやすい。それが新参者の集う多摩ニュータウンのコミュニティ活動である多摩ニュータウンは人材の宝庫また大学が誘多摩ニュータウンには住まいを求めて中堅勤労者が転入してきた歴史がある。
高齢者福祉サービスやIT産業など新しい事業を展開する企業も致され企業が進出しており、さらに、都心の企業に勤めていて専門性を発揮していたリタイアメントやリスト増えてきた。それぞれが地域での活動に参加し始めている。
ラなどで時間を余し気味の中高年の現役もおり、地域の事業活動にも多種多様な展開がNPO活動や新たな市民グループの立ち上げも顕著で、現れている人材が人材を呼ぶ構図でこうした活動には常に優れた人材がキーマンとして機能しており、もちろん、多摩組織が広がってくる。先の地域活動も良質な人材があってのことである。
ニュータウン以外には良質な人材がいないというのではないが、いわば粒ぞろいの人材がたくずば抜けた一人ではなく、品質の揃ったさん塊まっているという状況を言っているのである。団子の集団は一人では大きな力を発揮しないが、揃って歩き始め団子集団ということになる。勢いのある活動となるたときに大きなエネルギーとなる。
つまり方向と方針を持つことで、だからこそ、グループで活動することが多摩ニュータウンの力となる「(特)多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議」も同様な考え方で組織化し私の所属する他に類を見ない優れた都市的資産や多彩な人材『ニュータウンには、た。
その設立趣意書には住みつづけることのできるまちづくりのためには、これらの地域の資産が蓄積されています。

を有効に活用していくことが必要であり、住民主体のまちづくりを進めるためには、豊富な人人材の登用を掲げている。材をはじめとする多様な主体の協働が必要です。』との記述があり、こうした人材が相乗効果を生み出す地域づくりが多摩ニュータウンには似合っている。
「多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議」の特定非営利活動法人としての最初のお披露目を仲間のカフェで開いたとき、個性的な人材が集まった。

何ができるかは未知数であるが、少なくとも好奇心だけは人一倍ある連中である。素朴に問題意識を持ち、社会に対して発信していく姿が多くの参加者に見られた。みんなが一家言を持ち、何らかの社会的な発言を重ねることができると、集団は意外な力を持って社会にアピールすることができる。みんなが主役の舞台であることを再確認して多多摩ニュータウンは群集劇の舞台でもある。くの可能性を、それぞれの思いを実現するために結集する。
一人一人の思いは、自らを含め地域の快適な生活を維持するための活力であるからだ。多摩ニュータウンにはこうした力がたっぷりある。余裕のある力を、豊かなエネルギーを結集することで大きな成果を生み出す場でもある。管理組合·自治会がまちを動かす分譲マンションや分譲団地には管理組合があり、公的賃貸住宅や戸建て住宅地には自治会があるが、都市機構の賃貸住宅や民間の賃貸マンションには自治会の組織がないものがある。

賃貸管理は大家任せという認識があり居住者には一時の仮住まいの意識が強く、地域に根ざした活動には踏み込みにくいようだ。しかし、賃貸居住者も高齢に近づくと永住の意識も生まれ次第に地域活動に参加するようになる。だから比較的古い都市機構の賃貸住宅では自治会が育っていて活発に活動している団地もある。多摩ニュータウンのコミュニティの構成は、住宅市街地の形成過程と街区形態に連動している。

戸建て住宅地区には自治会、分譲団地には団地管理組合、公営住宅団地には団地自治会、そして機構賃貸団地、公社賃貸団地には自治会がある場合と無い場合に分けられる。
中小企業の会長や社長などが亡くなった場合