入居者専用

エコロジー

とりわけ、階段の上層部に住んでいる世帯は住み続けることは困難で、資金力のある人や目先の利く世帯は移転することもしているが、コミュニティを離れられない世帯もあり、地域で住み続ける方策を求めている。団地内で住宅管理組合が自ら建設する賃貸住宅を供給して、そこで、団地内の高齢者等の居住に寄与しようというのが提案である住宅規模は高齢者の単身世帯に適した規模で良く、四五平方メートル程度のバリアフリー住宅を供給することになる。
戸数規模は団地の居住者にアンケートなりワークショップなどを繰り返してニーズを確認した上で整備することになるが、コミュニティ形成や地域からのサービスを考慮すると10人程度のコレクティブな住宅整備が基準になるだろう。もちろん空き家スクを回避し居住者ニーズを的確に掴んだ住宅整備を行うことが必要であるが、その時点のニーズではなく長期活用を前提とした規模の設定が望ましい。
もし、ニーズがないと判断すれば建設は白紙に戻せば良いことで、まずは管理組合で検討調査を進めることが先決である。
たとえば団地規模の一〇パーセント程度のニーズがありそうだとアンケートなどで把握したとすると、100戸の団地で10戸のバリアフリー住宅を整備敷地の余裕があればコストを抑えた木造平屋で建設することも可することになる。

その場合、敷地の余裕を見つれられない時は住棟に隣接させて建設する場合や、能だし、駐車場整備と一集会所の建て替えと併せて整備するなど多様な建設スタイルがある体で建設する場合、家賃については入居者の所有する住宅を賃貸して、その家賃で賄う方法をとれば出費は抑えられ、家賃差額が収入になる場合もある。広い住戸を所有している場合は、また、所有する住宅を売却する場合も考えられるが、売却益で家賃を払い続ける方法は、継続性がないが終身建物賃貸借制度を活用することで管理組合のリスクは回避可能である。
将来的に賃貸入居者

がいなくなるリスクについては、持ち家を持ち続けるリスクと同様で、人気のない団地は中古価格も下がり売却も困難になるのと同様、団地内賃貸住宅があることでホットスポットになるよう努力することも必要である。
つまり、住みやすい団地を維持し続けることが資産価値を落とさない方法であることから、住み続けることができる仕組みのある団地に改善することが人気を博する早道であると思っている。公的賃貸住宅の場合も同様で、余剰地を活用したバリアフリー住宅を敷地内に整備すること有効な住まいが提供出で、各階段ごとにエレベーターを付ける経費に投資するより経済的で、高齢者同士が集まって住むコレクティブハウジン来ると考えている。
こうした提案住宅には、グのような住まいの提供も望ましい。持ち家団地についても可能性はあるが、これは、むしろ公的賃貸住宅の団地内での供給の方が、組織的なバックアップ体制も取りやすく、対応が容易だという意味で現実的な事業だと思う。
このように多摩ニュータウン内でのバリアフリー住宅の整備は今後の重要課題であり、今後の私達の活動も多様なバリアフリー住宅を整備推進することを、同時並行的に支援することになると考えている。
入居者専用ファミリー向け賃貸住宅を分譲住宅に変身させる戦後のバラックから立ち上がった日本の住まいは、そろそろスクラップアンドビルトという長期に利用できる住宅を活用したり建設することが課題になっている。繰り返しから脱皮して、幸い多摩ニュータウンは長期活用が可能な住宅ストックを大量に蓄えており、これらを活かしたまちづくりが可能である。
「多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議」「住まいを活かの事業としても、既存ストックの活用が重要課題の一つに位置づけてあるす」であるが、「変えること、最近流行のコンバージョン意味は変換、転換、Conversion換算、転向、改宗出典:ライトハウス英和辞典」と多様な解釈になる。
建築界では借り手の居なくなった事務所ビルの住宅への転換がビジネスとして進んでいるが、本書ではコンバージョの意味を広く捉えることとして、多摩ニュータウンのストック活用を検討してみたい。まず一つは既存賃貸住宅の持ち家住宅への転換である。持ち家を賃貸に利用することは一般的であるが、賃貸住宅を持ち家化することは余り例がない。

しかし、今後、ファミリー向け賃貸住宅の空き家が増加すると想定される中ではストックを有効に活用する為には避けては通れとりわけ公的賃貸住宅の活用は国家的な課題でもある。ないことで、すでに国の方向もこうした公的賃貸住宅の活用について研究が進められており、私の耳にも入ってくる事例もある。今後の多摩ニュータウンの再生に向けて、都市機構や公社などの賃貸住宅活用は重要である。これについては都市機構の内部でも検討が進んでいると思われるので言及は避けるが、同様な方法で民間の賃貸マンションの活用も可能であると考えている。
とりわけ多摩ニュータウンの区画整理区域には都民住宅等の良質な民間賃貸マンションも含め、民市場家賃低下で空き家も生まれているマンションがある間地権者支援の機構住宅など、民間賃貸住宅経営は当初の計画どおり家賃収入がないと事業的に行き詰まり、場合によっては売却などの処分をすることになり、地元の賃貸経営者の事業に水を差すことになる。

都市機構や公社の場合も生き残り策として経営的に有利な方法を模索していくだろうから、結局は民間との競合は免れない。その場合は、民間の経営者は弱いものである。

こうした賃貸住宅を分譲住宅に転換する方法がある。千葉大学の小林研究室と都市機構が研究している定期借地権付きの分譲住宅へのコンバージョンを民間マンションでも取り入れる,とが可能である。

特にこの場合は民間のマンション所有者との共同所有という形で既存住宅を提供することで、等価交換方式のマンションと同様な運営形態にしようとするものである。売賃貸住宅の空き家リスクや修繕費などの出費を考慮すれば、却金額については、賃貸費用の半額で売却することも可能であろう。
購入者にとっては家賃の半額で購入することが出来、家主にとっては空き家リスクを回避でき一時的な収入もあるという取引になる定期借地期間は三0年程にしてつくば方式で契約し、地権者が最終で買取方式などを用いれば、地権者の底地権は生かせるし、購入者も住み続けることが可能になる。
食品に関する生協

洋光台·港南台

不動産売却
特に、三〇年後の時代背景が不確定のまま高額のローンを抱えることもなく、中古マンションの購入のように市場価格で購入できるメリットも生まれ、地権者の家主も購入者も賃貸での入居者もみんなが土生できる仕組みができあがる大規模コンバージョンによる住まいづくり学校などの公共施設を高齢者住宅や他の施設へコンバージョンすることや、賃貸マンションを老人ホームへコンバージョンするなど、建物を大規模に改造することで、元々の機能を変え新たな目的を持った建物として再生するもので、欧米には様々な事例がある。
日本でも最近の動きとしてコンバージョンが叫ばれ、利用が少な社員寮を活用した老人ホームへの用途変更、くなったオフィスビルの住宅への変更、学校施設から高齢者施設への改造など、様々なコンバージョンが行われ始めた。

住宅においても度重なる建築基準法の緩和などで、既存集合住宅の増築などが可能となりさらに高齢化などの進行でバリアフリー住宅に対する意識の高揚、住み続けられるマンションを維持する為の投資といった動きが始まっている。

エレベーターの設置や外断熱化など、建物そのものの居住性や機能性·耐久性を高め、エネルギーコストの低減を図るコンバージョンも現れているとりわけ、マンションなどでスケルトンを利用しつつ、内部、外部の仕様を一変させる大規模なコンバージョンが公的賃貸住宅等に於いて行われており、公営住宅などでは国の交付金制度もあり全国的な展開になっている。
結露断熱問題、バリアフリー化、給湯設備改善、通信設備改善など既存建物に対する大規模な改善施策が国の補助を受けて展開されている。東京都でスーパーリフォームと呼び、はこれを廊下型の集合住宅についてエレベーター設置などを含めたバリアフリー化を積極的に進めている。

大規模修繕計画を通じて少しずつ広まってこうした動きは民間分譲マンションにおいても、いるが、民間賃貸住宅でも入居者の確保という目的からバリアフリー化に向けて改造も進み始めている。このように今後空き家が増加し始めると民間賃貸住宅のコンバージョンも普及すると思われる。一時期、都は高齢者の賃貸住宅環境を拡大するためにバリアフリー改造資金の補助を行ったことがある。
補助を受けて改造した賃貸住宅は登録をして高齢者に優先的に賃貸するという仕組みであるが、既存民間賃貸住宅のバリアフリー化の普及は困難であった。
開発許認可をいかにして取得するか。民間賃貸住宅のオーナーは一般的に高齢者の入居を敬遠する傾向があり、平成1111年10月「高齢者の居住の安定確保に関する法律が施行されてからもバリア高齢者居住安定確保法

フリー化はなかなか進まない状況が続いている。実態としては高齢者家賃債務保証利用可能賃二00五年四月現在しかなく、貸住宅は多摩市では10軒選択の余地のない状況であるこうした状況と将来的なニーズを考え合わせると、都市機構住宅などの公的賃貸住宅のコンバージョンが期待される所である。

とりわけ、近い将来に住宅余剰が予想される中で、住み続ける環境を整えるために思い切った先行的資本投入は必然な選択かもしれない。多摩ニュータウンでは階段型住棟が多く改造も難しいが、求められている住宅を低家賃で供住み続けられる住宅ストックとして維持管理することは公的賃貸住宅の給する仕組みを考え、役割としてふさわしいものである。
現状では各棟の一、二階などで、高齢者向け優良賃貸住宅制度による改造住宅を供給しているが、今後の多摩ニュータウン住民の居住ニーズを受けた、さらに思い切ったコンバージョンによる更新も期待される。
公営住宅のコンバージョン今ひとつのコンバージョンは公営住宅に対する提案である。私は110年以上も公営住宅の政公営住宅の問題課題が痛いほどわかる立策提案や公営住宅整備に携わってきたこともあって、機会あるごとに公営住宅の問題点と改善方法を提案しているが、場にあると思っている。多摩ニュータウンの公営住宅についても問題解決型のコンバージョンを提案したい。

多摩ニュータウンの公営住宅は都営住宅であるから、東京都が政策を推進することになるが都は公営住宅の管理も含めて地元自治体に移管することを検討している。これについては、都地域で管理してこそ柔軟な施策が展開可能だと思う。今後も東京都が全都的の方針は正しく、に公営住宅を管理することは地域の住宅事情を勘案しつつ入居者管理をするには余りにも広く困難である。高齢者等の入居者管理をすることは実際地域の事情や個人的な背景を理解しての戸別サービスは難しく、しかし都営住宅は、市や区に移管することは正しい選択である。
多摩市域だけでも五000戸近くあり、公営住宅の管理を現状の市の管理体制で行うことは現実指定管理者制度などの活用で管理の負担を軽減することが必要である的ではなく、市への移管、指定管理者制度での管理体制を整えた段階で、公営住宅のあり方を真剣に議論することが必要だ。まずは多摩ニュータウンにとっての公営住宅の意味を考えよう。日本の公営住宅制度は住宅困窮世帯のための住宅施策である。

贈与の特例

石の住宅

多摩ニュータウンの住宅事情が、今後も同様な制度下での公営住宅を必要としているのか、あるいは住宅困窮者の為に公営住宅以外の方法は無いのか、公営住宅制度が多摩ニュータウンに望ましまた、都市経営として考えると、公営住宅制度そのものを地域に合わせた制度として見直す必要があるいのかなど、国の制度としての公営住宅の問題を探るのではなく、多摩ニュータウンの居住者にとっての住宅施策を考えることがスタートとなる。
その場合のセーフティネットのあり方を考えてみよう。今回、公営住宅法も時代に合わせて改正され、ドメスティック·バイオレンスに苦しむ世帯の救済が施策に加わった。

高齢化等に対してのグループホーム利用や高齢者の居住を支える高齢者向け優良賃貸住宅制度なども用意され、さらに今回の法改正で地域行政の主導的役割が問われる地域住宅政策交付金制度がはじまり、交付金を受けるためには地域住宅計画の作成が義務づけられた行政のスタンスとしては、こうした制度改革の動きに対して地元での活用について十分に検討して、適切に取り組むことが必要だ。

制度を旨く利用することによって、地域の住宅政策を

行政施策として生み出すことが出来る。公営住宅施策の展開は民間賃貸住宅をも巻き込み、方法によっては集中的な公営住宅配置を緩和させたり、広くセーフティネットを地域に分散配置公的賃貸住宅のストックが極めて多い多摩ニュータウンでは必することも可能になってくる。

ずしも公営住宅のみがセーフティネットを受け持つものでもない環境がある。こうしたストッ真に公平な住宅供給を行い安全安心で住み続けられる環境が整うことが多クを有効に活用し、摩ニュータウン市民の願いでもある。住まいのお助け隊住まいを守る「お困りごとお助けプロジェクト住まいの循環の一つ事業の展開であるが始まった。
通称困助」多摩市のまちづくり市民活動支援事業の補助対象事業として選ばれ、二00五年度平成一七年度から始めた居住支援事業である。
住まいのインフィルを対象とした住まいの部品、たとえば鍵の交換、照明の取り替え、水道器具の修理、家具の転倒防止、障子や襖の張り替え、結露対策、ガスコンロの取り替え、換気扇の交換、網戸の修理等々住まいを維持するためには住宅部品交換や修理が付き物である。高齢化が進む中でしかし、こうした維持管理は次第に困難になり、小さな事でも外部サービスが必要になる。
地域のインテリア·ショップなどメンテナンス事業や、すでにビジネスとして、水道屋·電気店などの小さなサービス事業が始まっている。
水平型組織中にはテレビCMを使った水道修理専門の玉石混淆サービスや訪問セールスのように個別に営業を掛けている事業者もあり、実態はの体を成していると思われる。こうしたサービスは人件費がベースとなり、出張費などを加えると相当高額になるケースがあるし、高齢者を騙す悪徳業者などの問題も秘めている。そこで維持管理は地域でという考え方で、団地管理組合などと協力して地域の信用力を活かした地域の事業者と居住者をマッチングする取り組みを地域の専門家が仲立ちしようと言う取り組みである私の住んでいる団地で鍵の取り替えを管理組合で支援したことがある。
ピッキング被害などが多発した時期で、多くの方が防犯を気に掛け始めた頃、鍵の交換に取り組んでみた。当時鍵のメーカーに連絡したところ防犯の為の鍵の入荷自体が1ヶ月待ちの状況で、防犯に対する関心がピークに来ているような状況だった。
折から鍵の交換がビジネスとして成立したようでその時期から鍵屋の看板を巷で見かけるようになり、チェーン店展開している鍵屋も生まれてそこで、最寄りの鍵屋に共同購入の可能性を打診したが、鍵だけの卸はしないきていた。
との回答だったが、なんとか人の伝手を経て仕入れ先を見つけた。そして、居住者から要望を取り、代理店から鍵を仕入れ販売した。代理店に来てもらい、みんなの前で取り替えの方法を実践し、プロの技を見せられそれを学習して各自で取り替えた。たが、それが素人でも簡単に出来ることが判ればあとは簡単である。それでも出来ない人や自信のない人は、団地内の居住者に協力してもらい交換した。
鍵の交換はドライバーひとつで五分もあれば取り替えられた。団地の約半分の世帯が取り替えた。
価格は市場の半額で、鍵の交簡単ではないという意識があり、交換が素人でも簡単にでき換は安全安心を得る行為だけに、ることに気づかない人が多い。それ故に怪しい業者が徘徊する。また、浴室のシャワー金物が壊れたこともある。同じ団地では同じ部品が使われており、同様な部分が故障する。最近の水栓器具は修繕部品が特殊なので、たちまち専門家を呼ぶことに

なる。
部品代などが加算されると相当な額になるし、出張費、修理代、交換部品そのものも相当な数に及ぶ。
だから出張修理に来た者が部品を持っていなければ、修理不能だとされて本体の交換という事になるかもしれない。

専門家のいうことには逆らえないのが素人で、結局高い買い物になるケースもある。一度、水道屋を呼ぶと高齢者の基礎年金など飛んでしまう額が請求される場合も多いだろう。昔のように五円玉のようなパッキングを替えればいい時代ではない。手元にあるカタログ便利さを追求する余り、個々の水道器具の代金は高額になっている。
を開いても、シャワー水栓が標準的な物で四万円、高齢者対応など便利な機能がついたものが六万円などと表示されており、出張費、交換費用などを加算すると最低でも10万円の額最初は水漏れが止まらない事に不安を募らせ、なってしまう。急いで電話をした結果、足下を見られて高額の修理代を支払うことになる。こうした部品の修繕方法はどの住戸も同じで、共通の部品さえ揃えておけば素人でも修理できるのが水道関係のトラブルだ。
ちなみに水漏れの対応だと、部品そのものが千円程度で交換も簡単だ。場合によっては部品を取り出して洗浄するだけで水漏れは止まる場合もある。管理組合で情報を集約して修繕部品や工具を一式揃えておけばいつでも対応可能になる。
電気のスイッチ類も経年で故障するし甘くなる。交換用のスイッチ部品やプレートなどを購入しておけば、自分で修理もできるし、ご近所で情報交換よろしく修繕協力もできる。あくまでも法律の枠の中での行為になるが、住まいの助け合いを通してコミュニティの醸成にも繋がる。財産を守ることや住まいを快適にすることに関して居住者は熱心である。
こうした同一の目的に対して身近なところで結束することが最も容易なコミュニティの育成方法だと思う。
そのことをきっかけに団結力が生まれれば、防犯など鍵だけの話ではなく地域力こそが防犯だということに気づくことになる。
相続放棄申述書